市场回暖放缓 房企拿地态度谨慎
2019-06-12 来源:中国建设报 [邱媛媛]闻源 50

  今年3、4月,土地市场一改年初的低迷,迎来“小阳春”。5月,在一些典型城市,尤其是热点二线城市,虽然土地市场的热度依然延续,但整体地价涨幅收缩明显、一些房企开始放缓拿地节奏。

  业内人士表示,房地产市场调控一直没有放松。在当下的政策环境下,预计典型城市的土地市场会有所降温。

  土地市场“小阳春”开始降温

  机构发布的报告显示,今年5月,全国300个城市共成交土地2130宗,环比增加8%,同比减少5%;成交土地面积9058万平方米,环比增加11%,同比减少4%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)783宗,环比增加18%,同比增加20%;成交面积3815万平方米,环比增加17%,同比增加18%。

  在土地出让金方面,全国300个城市的土地出让金总额为4915亿元,环比增加17%,同比增加 52%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为4223亿元,环比增加15%,同比增加57%。

  今年,土地市场升温始于二线城市。从统计数据来看,这种态势目前依然明显。5月,全国土地出让金排名前20城市的成交总额为2707.4亿元,二线重点城市占得20城中的13席。其中,杭州以265.7亿元位居榜首。另据统计数据显示,今年前5个月,杭州土地出让金超过千亿元。在榜单的前十名中,有7个城市位于长三角区域。

  在二线城市领跑土地市场的同?#20445;?#19968;线城市的土地供应开始放量。从今年前5个月的土地供应情况来看,在北京、上海、天津、重庆、广州、南京、成都、深圳、杭州、武汉10个重点城市中,北京、上海、天津、武汉同比均有15%以上的增幅。其中,上海增幅最高、达到74%,北京则为17%。在北京,5月28日一天内出让了4宗土地,总成交金额约为97亿元。

  相比土地出让面积、成交金额的增加,值得关注的是,5月土地平均溢价率的同比、环比均有所下降。统计显示,全国300个城市的土地平均溢价率为20%,较上月减少5个百分点,较去年同期下降7个百分点。从上海土地成交情况可见一斑。今年5月,在上海入市的10宗地块中,9宗以底价成交。类似的情况也发生在北京。在5月28日北京4个地块的竞拍中,编号为2019-007的孙河地块吸引了10家开发商竞争,最终溢价率达23.32%。在另外的1宗住宅公建混合用地和2宗商办用地的竞拍中,报名?#38395;?#30340;企业均只有1家,最后都以底价成交。

  机构相关研究报告指出,北京、上海、天津等10个重点城市今年5月住宅用地成交总量虽较上月有20%的增幅,但土地出让金的总额为1043亿元,环比有小幅减少。

  业内人士表示,5月土地市场溢价率迎来今年首降,说明前几个月?#20013;?#39640;热的土地市场得到缓解。?#37096;?#20197;看出,面对楼市出现的升温苗头,各地?#20013;?#35843;控的决心。同?#20445;?#20063;预示着接下来几个月内土地市场开始降温。

  多方调控致房企谨慎拿地

  “土地市场逐渐降温应该是多方面因素综合影响下的结果。”某研究机构相关负责人表示,调控不放松、限价房大量入市、房企?#24335;?#22238;笼等因素?#21152;?#21709;着土地市场的走势。

  今年4月,住房和城乡建设部对6个房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月,住房和城乡建设部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅均超过2.0%的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进?#24615;?#35686;提示。业内人士认为,连续的预警提示体现了稳地价、稳房价和稳预期的调控决心,亦是“房住不炒”政策思路的体现。这将有助于后续各地稳房价政策的出台。

  数据显示,今年以来,苏州土地市场3?#38395;?#20986;百亿元级土地。1月,出让10宗地块,总金额达到129.19亿元;2月,7宗地块总成交价98.25亿元;4月,5宗涉宅地块以134.53亿元成交。

  为了防止“小阳春?#27604;?#22799;,苏州市政府连续出台多项调控措施。其中,被称为“511新政”的《市政府关于进一步促进全市房地产市场?#20013;?#31283;定健康发展的补充意见》对房屋限售、土地报价规则等多个方面进行了调整。在土地出让报价方面,将土地出让报价条件由定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%(?#32531;?0%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5%~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。

  ?#28304;耍显?#36827;表示,土地价格一旦超过市场指导价的5%,工程就必须在竣工验收后才可申请预售许可证。这一规定将增加开发商的?#24335;?#32422;束,也让其在拿地时更为理性。

  在各地加强调控的同?#20445;?#25151;企拿地的节奏也有所放缓。据悉,旭?#32422;?#22242;已经要求区域公司暂停在公开市场拿地。?#38382;?#37325;启,?#28304;?#38598;团通知。?#28304;耍?#26093;?#32422;?#22242;表示,目前,土地市场过热,?#29615;?#21512;行业发展的大趋势,平稳的市场应该是未来较长一?#38382;?#26399;的主基调。公司土地储备获取相对充足,可满足近期发展所需。

  一些龙头房企也放缓了拿地节奏,包括融创、恒大、万科、新城等。数据显示,今年5月,恒大新增土地价值为18亿元,比前4个月的平均值下降63%;新城、中海的降幅则超过80%。

  业内人士分析认为,标杆房企放慢拿地脚步,一方面?#20174;?#20986;企业对于土地市场风险的预估;另一方面也表明今年一季度过后,企业新增的土地储备在今年上市销售的难度较大。因此,规模较大的企业的拿地积极性也有所降低。

  近日,监管部门收紧了部分房企在公开市场融资。虽然有房企?#28304;?#20104;以否认,但融资收紧并?#24378;?#31348;来风。同策研究院数据显示,今年5月,其监测的40?#19994;?#22411;上市房企完成融?#24335;?#39069;折合人民币共计367.99亿元。相较于今年4月,融?#39318;?#39069;下降52.07%,创2019年以来历史新低。同?#20445;?#37096;分拿地较为积极的房企发行的债券、ABS(资产担保证券)被暂停。对于房地产领域的融资乱象,中国银保监会明确要求严查。

  业内人士认为,在土地、房价有升温迹象的时候,融资收紧也是对房地产市场升温的预警。预计房企也会加强拿地的?#24335;?#23457;核力度。

  对于近期出现的热点城市调控力度增加、金融监管趋紧等现象,?#26174;?#36827;表示,房企拿地还会保持谨慎。获取高价地或地王的情况可能很难再见到。随着房价走势平稳,?#24335;?#38754;的调整也将根据市场具体情况来定。从房价和土地市场走?#35780;?#30475;,一线城市将继续企稳,东部二线城市后续或将?#20013;?#38477;温,其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量或面临调整压力。

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